设为首页 收藏本站 English

当前位置: 鼎昌五金网 >> 轴流风叶

楼市调控加息之矛难弃行政之手喷火枪

发布时间:2022-06-28 02:28:52

楼市调控:加息之矛难弃行政之手

楼市调控:加息之矛难弃行政之手2011-07-14 14:14:30 来源:21世纪经济报道分享到:信贷没有放松。

7月6日晚央行再次宣布加息,自2011年7月7日起上调金融机构人民币一年期存贷款基准利率0.25个百分点,调整后将分别升至3.5%和6.56%,其他期限利率也随之调整。此次加息后,房贷利率破七,创下近10年最高。

有网友戏谑称,“银行加息我买房的心死了,姚明退役了看球的心灰了,捐款遭遇郭美美心冷了。”

据了解,7月加息是去年10月来的第5次,今年的第3次。去年1月以来,央行共11次提高存款准备金率,今年以来更是保持每月一次的频率。经济学家称下半年还有加息的可能性。

就像“煮青蛙”的温水,加息、提高存款准备金率,累积的效应不断给楼市增压。西班牙银行高级经济师陈世渊在接受本报记者专访时表示,政府的进一步紧缩政策会导致房价出现下滑的拐点,但幅度应该不会超过10%。

许多业内人士关心的是,在持续两年的信贷紧缩之后,即使行政调控退出,以加息为代表的市场手段,能否将房地产市场逼入一轮调整周期?

加息周期并未结束

频繁的提高存款准备金率,频繁的加息,让人想起了2007年。

陈世渊指出了其中的异同。他认为,本轮加息和2007年加息的共同背景都是经济中存在着高房价和高通胀,或者可以说是经济存在局部过热。政府通过加息和提准来控制房价和稳定物价。当然,本次的通胀比2007年要低得多。

陈世渊总结,在经济过热的共同背景下,本轮加息和2007年有着下面几个主要区别:

首先是货币供应量上的不同。上轮加息的货币供给较为正常,年同比增率为17%-18%,而本轮货币供应量超常,2009年底接近30%。2008和2009两年的4万亿经济刺激计划,有效地拉动了中国经济,使我国免于陷入因为国际金融危机的冲击而造成经济衰退。

然而4万亿遗留下来天量货币,以及人民币升值预期带来的资本流入,导致经济体系内流动性泛滥,无可避免流入房地产和其他商品市场,造成房价物价大幅上涨。

另外,4万亿投资带来的低效率投资和资源浪费,一方面造成高亢的短期需求,另一方面无法形成长期有效的产出。这使得经济体系在今后几年都将面对地方政府债台高筑,银行坏账率攀升等严重问题。一定程度上,地方政府(或投融资平台)由于高负债(大概9-13万亿之间),利息支付成了严重负担,加大了中央加息的难度。

当前国际环境较为恶劣,美国经济持续低迷,欧洲债务危机阴魂不散,而年初日本经济受到地震重创。出口需求减弱的同时,国际贸易保护主义也再现端倪。这都对我国的出口前景留下了阴影。

国际环境恶化也同样表现在国际流动性过剩。这一方面抬高了大宗商品(特别是石油和有色金属)的价格,令输入性通胀推高国内价格水平;另一方面,加息以及人民币升值预期吸引热钱流入,资金注入已经泛滥的国内流动性,抬高了国内物价。在这种国际环境下,政府对于加息更加小心谨慎,担心在出口前景不明朗的情况下过度压制内需会导致经济硬着陆,另一方面加息的效用也被导入型通胀和热钱流入在一定程度上抵消。

相比2007年的利率和存款准备金的频频提高,本轮货币紧缩以回收流动性为主,而央行在提高利率上显得较为谨慎。“我们需要认识到中国当前信贷资金市场的两个事实:第一个是长期负实际利率并没有因为此次加息而改变;第二个此次加息后,官方基准利率和民间利率依然存在较大利差。”陈世渊认为,从宏观层面上讲,本轮加息周期步伐虽然可能会减缓甚至暂停,但是本轮加息周期并没有结束。

国家发改委下属的国家信息中心发布最新报告称,中国通胀预期仍较为强烈,对消费增长的负面影响较多,央行应进一步加息以扭转“负利率”局面。报告称,“负利率”(CPI涨幅超过存款利率)非但不会刺激当期消费的增加,反而削弱居民未来的消费能力。

融资成本继续上升

每加一次息,都会大幅增加开发商的融资成本。加息对房企融资的影响并不仅体现于银行贷款,而是同时伴随其他融资渠道成本的飙升。

西班牙银行研究发现,银行贷款是传统房地产开发商最主要的资金来源之一,房地产相关贷款也是银行的主体高回报低风险贷款。然而,近年

来在中央一系列宏观调控下,银行对房地产贷款日趋严格(保障房贷款除外)。虽然房地产商也通过发债和扩充资本金等方式筹集部分资金,但是规模仍然较小。陈世渊指出,通过分析发现,利息支出对房地产商并不是个问题,房地产商现在的主要问题是拿不到贷款。加息对房地产商已经严峻的贷款环境基本上没有很大的影响。从供给上讲,房地产商短期内依旧会面对资金困境,大量积压存货使得拿地热情会保留在较低水平,商业房地产开发亦会维持在低位。

信托公司却会因为加息而再度提升房地产企业的融资门槛。2011年上半年共发行集合资金信托产品1456款,计划募集规模3745.88亿元,平均期限14.28个月,平均年化预期收益率9.46%。其中资金运用于房地产领域的信托数量为343款,超过总量的40%。其平均的年化收益率高达10.86%,在各类信托产品中仍然处于明显的领先地位。

但越来越多的迹象表明,即便房地产信托收益已远超其他信托品种,房地产信托的收益还在攀升。6月下旬,在香港上市的融创集团先后两笔高息信托融资引发市场关注。据悉,该信托计划为期17个月,年利率高达17%,为今年以来正式公布的地产信托最高年利率水平。如果加上信托手续费用及融资渠道费用,融资成本突破20%已无悬念。融创集团还表示,如果收购在约定的17个月期间届满后尚未进行,信托计划期限将自动额外延长29个月,并以23%的年利率支付偿还代价。

信托业内人士邓举功告诉本报记者,很多开发商都缺钱,信托公司也会视企业资质区别对待。据其透露,大国企一年期的信托融资成本在14%-15%,民企通常是20%左右,而中小企业达到了30%。邓举功告诉记者,信托公司的融资成本是最接近市场真实利率的。现在有很多开发商都在求助信托公司,发行新的信托把老的信托置换了。

另据一位不愿透露姓名的信托公司高管透露,去年,监管层还对房地产信托的发行睁一只眼闭一只眼,但今年,随着房地产信托业务量的大幅度增加,银监会频频预警房地产信托的风险,部分公司需要逐笔申报房地产信托融资,一些企业因为申请周期加长,不得不放弃。而某些信托公司更是被叫停了房地产信托业务。

开发商的融资环境继续恶化,导致出现的局面是,自有资金的大幅度增加。全国工商联房地产商会会长聂梅生指出,以往开发商自有资金正常的水平是在35%左右,其他是银行贷款和融资,但现在开发商的自有资金占的比例已经超过60%了。

21世纪不动产市场发展中心副总裁林蕾指出,房地产信贷政策是决定房地产市场运行最重要的因素,此轮加息给房地产开发商及整个房地产市场以“紧缩”的信号,将进一步增加房地产企业的负担。

房贷之重

银行业内人士表示,若不考虑存量房贷利率7折的情况,房贷利率已升至最近10年来的最高水平。沉重的利息已经明显抑制了需求。

据21世纪不动产预计,加息所带来房贷成本增加之时,不少拥有多套住房的房主或将选择将房源释放出来,投入存量房市场中出手,一定程度上将增加存量房市场的供给。

链家地产市场研究部首席分析师张月认为,7月7日起央行加息后,负利率程度减小,在长期的购房成本增加及价格预期的影响下,势头渐起的高档住宅市场成交有所萎缩。

根据链家地产市场研究部统计,中高端二手住宅成交量比6月同期下降5%,是今年4月、5月同期高档住宅连续2月上涨后的首次下降。张月认为,此前在深度负利率状态下,近期购房者对于中高端住宅的关注度有明显的提升,链家在线十大热点楼盘已经发生明显的变化,其中均价3万以上的项目由5月的2个增加到5个。大部分客户由于中高端住宅较好的保值、增值特性,利用有限的购房名额为资金寻求出路。但7月6日宣布加息后,负利率程度将逐渐减轻,对中高端客户的心态会产生一定影响,刚刚见涨的成交势头将被逐渐熄灭,中高端市场购房者心理预期产生较大变化,将首现观望态势。

市场手段无法单独起作用?

如果说2007年的加息周期,是推动2008年房地产市场进入深度调整的重要因素,那么,2010年这一轮力度并不亚于2007年的加息和信贷紧缩,当楼市调控的行政手段退出之后,它能否将房地产市场再度带入调整周期?

陈世渊表示,根据他们的研究,在我国,短期的房价与通胀和货币发行高度相关,与利息关系不大。另外国际经验以及相关学术研究也未能证明房价和利率的相关性。这可能由于利率和房价的互为因果关系:比如低利率可以造成高房价,但高房价时期政府出于调控高房价亦会提高利率,所以低利率和高利率都可以和高房价同时存在;同样,低房价也可以和高利率和低利率同时并存。另外,利率作为一种货币政策工具,具有间接性和时滞性,调控效果有限(如前所述的我国的当前提高利率的有限效果)。所以在经验分析上暂时没有一致认可高利率导致低房价的结论。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为,如果行政调控手段放开,市场机制很难会对房地产市场起作用。从5到10年的长周期来看,市场机制可以起作用,但在短周期内,很难发挥明显作用。

限购、限贷,已经积累了大量的刚性需求和投资性需求。如果放弃行政手段,对房价的调控将前功尽弃。因此,钟伟认为,政府放弃行政手段调控的可能性非常小。今年年底,开发商的资金缺口将进一步显现。除了限购手段外,加息大大抑制了需求,购房者的负担十分沉重。但如果放开限制,一些购房者仍旧可能不顾财务成本,铤而走险。

上一篇:产业集群优势仍将保障中国制造前行下一篇:九部委坚决叫停拟建电解铝项目不松口

煤矿窄轨车辆连接销拉力试验机

济南磨损试验机厂

万源市试验机

WDS-100材料试验机

河西区试验机

摩擦磨损试验机生产厂家

友情链接
天津不孕不育医院 黄花梨种子 Angular进阶技术 万能试验机 西装制作 气血不足脱发白发怎么调理 大活络丸的功效和成分 长期肌肉劳损怎么恢复 离婚律师 郑州无痛人流医院 孩子感冒咳嗽有痰怎么办 皮肤抗衰的正确方法 药品库 危险品厢式运输车厂家 宝宝感冒适合吃什么 房颤后胸闷气短是怎么回事 血压高引起中风用什么中药好 春节回家给父亲买什么 尿急尿频尿痛尿分叉是什么病 深圳离婚后财产纠纷 离婚财产如何分割 朗圣丹媚避孕药用法用量 失眠睡不着吃什么药好 老来保能预防老年人记忆力减退吗 锦星服装定制 指甲变软变薄是灰指甲吗 亮甲的主要成分有哪些 灰指甲里面痛是什么原因造成的 指甲成片发白是灰指甲吗 脑梗引起的偏瘫能恢复吗 寻医问药 如何预防更年期失眠烦躁 连花清瘟胶囊的中药组成 吃护肝片有什么作用 嘉峪关治疗白癜风专科医院哪家好 上海房产遗产继承 黄石肛肠专科医院哪家好 深圳离婚房产律师费 随州肿瘤医院哪家好 离婚纠纷咨询 昌江治疗男科专科医院 玉林男科 涉外仲裁 Manufacturing Equipment for Electrical Electronic Product 有法网 试验机厂家 Tensile Machine Pixel Density 寻医问药 河南哪个医院看肾病好 四川看心理哪个医院好 陕西哪家医院治疗肿瘤好 济南看肿瘤哪个医院好 四川哪家治疗通风医院好 全自动轨枕试验机 风萧网 Manufacturers